印堏华、张泓铭、张永岳，人称上海房地产行业"三教授"，年长居前。作为资深的房地产经济学家，他们在房地产理论研究和应用研究领域成果颇丰，并且做了许多开拓性的工作。有的研究成果成为政府部门制订住宅与房地产政策的重要依据。他们的学术研究涉及城市规划与建设、住宅与房地产业以及金融、营销、企业发展诸方面。
　　记者随即就读者关心的房地产市场热点问题，跟踪采访了"三教授"，请他们就同一个话题，展开来进行具体阐述。"三教授"观点不尽一致，有的截然不同。这有助于读者从多方面来解读楼市趋势，领悟新政主旨，感受调控力度。 
　　2006年调控亮点 
　　印堏华教授认为，2006年宏观调控的主要措施是：严控土地，严控房型，紧缩银根，增加税收，提高门槛，限制外资。基本上抑制了全国房价上涨过快，房地产开发投资过热、规模过大的趋势。但除上海外，部分一、二线城市房价涨幅仍然偏高，全国50个城市平均涨幅超过5%。 
　　2006年宏观调控有不少亮点。主要有：明确规定地方政府对调控当地房地产市场负主要责任，有利于改变过去中央调控措施"一刀切"的现象；明确要求地方政府，安排土地供给必须确保普通商品房和经济适用房、廉租房屋建设用地的供给；明确要求各地加快建设住房保障体系；明确规定地方政府的土地出让收入纳入地方预算管理,实行收支两条线；对住宅建设提出严格的节地、节能要求。 
　　对完善调控建议 
　　作为房地产专家，印堏华对进一步完善宏观调控措施，提出了独特的看法和建议。
　　1、调控的焦点究竟是房价还是平均房价？是房价的绝对值还是房价的涨幅？并不清晰。前者属于价格水平，后者属于供求结构，目标不一样，调控措施也应有区别。 
　　2、若以房价作为调控焦点，那么紧缩供给、加税加费、增加交易成本和持有成本，从短期看可吓退投机投资，从而抑制需求，促使房价少涨、不涨甚至下降；但从长期看，却埋下房价伺机更大反弹的风险。 
　　3、北京、深圳等城市房价且调且涨。这些地方房价为什么逆势上扬？真正原因何在？怎样才能控制住？需要作很好的研究。 
　　4、"90/70"规定本意是为了节地节能和降低购房总价，以解决部分家庭住房消费能力不足的问题。但建设部这一措施的下达过于仓促。应该考虑地区差别，低层、多层和高层的差别；区分社会保障性住房和完全市场化商品住房的差别；顾及家庭结构和传统文化道德观念的不同。应该根据以人为本和科学发展观的要求，来实施"90/70"政策。
　　5、对内资开发商，从注册资金、贷款条件、拿地条件、土地增值税清算等多方面采取措施，提高了开发门槛。但应该考虑会出现内资与外资开发商的不公平竞争加剧、行业垄断加剧等。 
　　2007年市场展望 
　　2007年有没有可能出台新的调控措施？印堏华认为，2007年政策走势将继续贯彻已出台的各项措施。一是各地将出台土地增值税清算实施细则；二是可能强行推出大房型征收保有税。 
　　展望2007年市场走势，住房市场交易结构会出现变化，从而对平均房价产生一定影响，但同质商品的房价水平不可能大幅度下降，甚至有可能反弹。 
　　只要坚持社会主义改革开放的大政方针不变，随着工业化、城市化、现代化、市场化的步伐，中国房地产业必将迎来可持续健康发展的美好前景。 
　　2006：平稳多年未见 
　　张泓铭教授认为，对上海房地产市场发展估计，可以用这句话来概括：调控基本到位，多年未见的平稳。这可从各项指标看：第一，房地产开发投资额/GDP额的指标，土地购置面积/城市全部土地面积，房地产综合价格指数---消费物价指数的指标完全调控到位。第二，商品房竣工面积/城市房屋面积指标基本调控到位。第三，商品房销售面积+商品房出租面积/商品房竣工面积+商品房空置面积的指标，商品房销售收入/完成投资额的指标，调控效应显现。第四，价格平稳，上海市房协新建商品住房指数显示，2006年上升了1.96%；上海二手房指数办公室二手房价格指数，2006年全年只下降了0.06%。 
　　2007：蓄芳待来年 
　　展望2007年上海房地产市场，继续呈平稳，蓄芳待来年。总的根据是，中央对房地产问题高度重视，明确提出要加强合理引导和有效调控。 
　　中央要求，继续发挥房地产业带动经济发展作用，上海执行无疑问。抑制房地产投资过快增长，上海已经落实到位，但如果投资继续下降可能导致2008、2009年的供应短缺。土地增值税的清算，有抑制上海开发投资的效应，需要进一步研究如何执行。抑制房价过快上涨，上海已经落实到位，但抑制投机和投资的税收制度不会改变，甚至略有加强（可能出台物业税）。建立健全廉租住房制度，上海正在落实，相信会减轻市场对商品住房的需求压力。调整住房结构、配合税收制度出台方面，上海一定会落实，相信不会对普通商品房市场起特别的负面作用。促进国际收支平衡，上海会继续落实，规范外资投资房地产的政策不会改变，也不会引起市场特别的波澜。 
　　由于上海市场的基础性因素---刚性的住房自主需求稳定释放，可以稳定市场大局。上海办公楼市场继续看好，价格稳中有升，但不会大升。上海商铺市场，除了中心城区和潜力区域和线路外，交易可能比较清淡。 
　　总之，对于上海来说，2007年是调控任务彻底完成之年。 
　　大背景：转变增长方式 
　　张泓铭说，2006年上海GDP增长12.1%，连续15年实现两位数增长，首次突破1万亿元，是全国第一个GDP超万亿元的直辖市。投资持续下降，房地产投资趋缓；消费增长创下9年来的新高，拉动经济作用显著；二、三产业轮番占据经济总量第一，共同推动经济增长的格局。 
　　以后的路怎么走？2007年怎么办？15年来，市委、市政府首次提出GDP增长低于10%的目标。这是中央要求，也是上海自身需要。目的是求"好"，当务之急是转变增长方式。
　　为什么要转变增长方式？GDP基数越来越大，拼投资拼资源上海难以为继。出路是转变经济增长方式、调整结构、节能降耗；在产业结构方面推进现代服务业，发展金融业、物流和信息服务业，而增量部分主要靠服务业；制造业强调"主要发展拥有自主核心和自主品牌的产业和企业"。总之，放缓一点速度，给大家调整的空间和时间。 
　　三方面需要关注 
　　张永岳教授首先回顾了自2003年以来，中央先后出台的一系列政策措施。在这种背景下，中国房地产业进入调整转型期。如果说2005年，是中国房地产业的调整期，行业和企业都比较被动；2006年是中国房地业的转型期，行业和企业处于小被动和小主动阶段，那么2007年，应该是中国房地产业的新发展时期，行业和企业争取大主动的阶段。
　　发展是硬道理，行业和企业要发展到一个新的发展，需要主动，要认识行业发展的态势，考虑企业发展面临的机遇和挑战，并且要有积极的应对措施。2007年，行业发展态势有三个方面需要关注：一是调控走向，政策调控走向是大还是小？二是市场走势是高还是低？还有一个是中央现在提出的、行业发展的方向是好还是快？张永岳亮出了自己的观点： 
　　调控走向是大还是小 
　　总体判断：是力度维持，重点显现。 
　　2007年，中央对房地产的宏观调控仍会继续，力度仍会维持。但有几个重点需要关注。主要是三点： 
　　一是共建和谐社会，政府职能转变。在改革过程中，我国政府仍然承担着一个重要的、基本的推动经济发展的职能。但随着改革的深入，政府会更加重视其社会职能的履行，并按照和谐社会发展的目标进行调整，这种转变也会延伸到房地产业。 
　　二是利益格局调整，关注中低收入阶层。房地产是由行业、企业，市民、政府等多个主体组成。政府有中央政府和地方政府，市民中也包括高收入者和中低收入者。中国房地产业前一轮发展的过程，可以看到地方政府、行业和企业获得比较多的利益。在调整格局来说，利益会逐渐向中央财政集中，从整个社会来说，会逐渐向中低收入阶层转变。而事实上，2006年以来出台的各种税收政策，也已显现出这种趋势。 
　　三是持续稳定发展，避免大起大落。降低房价仍然是2007年的主旋律，但更关注产业的持续稳定发展。 
　　市场走势是高还是低 
　　总体判断：脆弱平衡，微妙走势。 
　　2006年上海房地产市场总体平衡，尤其是在住宅市场方面，全年供求比为1：0.98，供应量减少而成交量稳定增长，价格则与去年基本持平。但这种平衡仍显脆弱，尚未达到良性状态，主要表现为结构矛盾、房价矛盾和运行矛盾。从结构矛盾来看，目前市场供给与政府期望不一致，这一点从政府的"70/90"政策可以看出。从房价矛盾来看，百姓诉求、舆论导向与现实中供需形成的价格不一致。从运行矛盾看，企业运行与政府要求不一致。 
　　行业方向是好还是快 
　　总体判断：好比快更重要。 
　　毋庸置疑，按照中央要求是又快又好。但从目前的发展态势来看，行业需要粗放型向集约型转变，从资源消耗型向节能省地型转变，由重速度向重质量转变等，这些都说明了好比快更重要。 
　　张永岳说，目前，企业发展面临着机遇与挑战。从企业的角度看，尽管形势发生了很多变化，但房地产这样一个行业，中国经济的成长背景，都决定了企业发展仍存在许多机遇。 
　　世界以和平与发展两大旗帜为发展主题，加入WTO，中国经济获得良好的发展环境，中国经济的快速发展，以及中部崛起、西部大开发、振兴东北、开发滨海新区等战略规划等，都是时代所赋予的机遇。 
　　城市化进程推进住宅房地产发展。城市化自1996年进入加速期后，每年平均递增1．4％，2005年实现43％的城市化率，2006年达到45％。工业化进程推进工业房地产，随着经济的快速发展和产业结构调整升级，推动了商业和办公房地产业的不断发展。服务化进程推进商业房地产发展。